夏色网为什么万达、华为、海尔能成长为中国一流的企业，为什么王健林定个小目标轻轻松松就是一个亿？万达的财务管理是怎么做的？你想学习这些大企业的财务管理之道吗？本文将通过万达集团商业模式分析，让财务人员加深对财务管理的认识与理解。
万达集团
商业模式案例分享
万达集团简介
图1.万达概况
资料来源：万达集团2016年工作报告
发展历程：
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1988：万达创立，主营住宅地产旧城改造
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2000：开发建设第一个商业地产项目——长春重庆路万达广场
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2004：开发建设首个第三代万达广场——宁波鄞州万达广场，开创“城市综合体”模式
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2009：将文化旅游产业确立为企业新的重点发展方向
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2012：①成立万达文化产业集团②并购AMC
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2014：①万达商业港交所主板IPO（03699.HK）②首个第四代综合体—万达茂在南宁开工③进军儿童产业
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2015：①万达院线深交所IPO（002739）②并购美国世界铁人、盈方体育传媒、并购传奇影业，入股马德里竞技③商业地产“轻资产”模式正式启动④王健林成为中国内地首富
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2016：①新晋世界500强（385位）②成立网络科技集团，确立四大产业集团③首个以“万达城”命名的超大型文旅综合项目落户南昌④35亿美元并购传奇影业⑤万达商业港交所退市
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2017: ①万达两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团注入万达酒店发展（0169.HK）②万达商业将77个酒店转让给富力地产；13个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团
图2.万达股权结构
资料来源：根据公开资料整理
万达商业地产
万达广场的发展迭代
🔹第一代
特点：纯商业，单建筑
规模：4-6万㎡
主力商家：超市+家电+影院
🔹第二代
特点：纯商业，组合式
规模：约15万㎡
主力商家：超市+建材+百货+影院
🔹第三代
特点：商业、酒店、办公、住宅
规模：40-80万㎡
主力商家：超市+建材+百货+影院+美食
🔹第四代
特点：不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%
规模：150万㎡
项目内容：主题公园、儿童乐园、国际影城、美食中心、商业中心、度假酒店
现金流滚资产
万达商业模式的核心逻辑
传统地产业业模式下，地产商的资金大部分会沉淀在存货为代表的流动资产上；
而万达这种“以售养租”的模式下，地产商将会有大量的资源沉淀到固定资产/投资性房地产等长期资产。
图3.万达商业运营逻辑
资料来源：根据公开资料整理。
图4.万科和万达资产构成
资料来源：根据万科和万达财报整理。
截止2016年12月31日，万科账面资产86.83%是流动资产，而同期万达商业只有38.98%。
现金流滚资产模式
资金来源
图5.现金流示意图
资料来源：根据网页资料（http://www.doc88.com/p-7048307164344.html）整理。
万达商业有债务压力吗？
图6.万科和万达商业的负债结构
资料来源：根据万达和万科财报整理。
从2016年数据来看，万达商业外部债务融资渠道主要是银行借款和债券，相比之下，万科的外部债务负担更小。
我们将各自账面现金和存货加总除以有息负债，用以测试其对有息负债的覆盖程度，万科和万达分别为5.4和1.3。从结果来看，万达的长期资金压力客观存在，短期内无负担。
现金流滚资产模式的落地
订单模式
1.联合发展：共同选址，信息共享——万达与主力店商家约定，无论万达到什么地方开发“万达广场”，这些合作伙伴都要跟随开店。
2.平均租金：按城市等级确定租金——对于主力店商家，在公司划分的同等级城市，收取同样水平的租金，减少谈判成本。
3.先租后建：招商在前，建设在后——招商环节前置，降低了经营风险并加大了后续招商谈判的筹码。
4.技术对接：共同设计——开工前就确定主力店商家的需求，避免商家进场后的改建，减少浪费。
万达商业与现金流滚资产模式
相匹配的核心竞争力
1.低价拿地能力
订单模式+自身和战略伙伴知名度强化了低价拿地的能力，低地价支撑的低租金又增强了对商户吸引力，提升面对商户和合作伙伴时的谈判地位。
2.强力队友
具有吸引力和凝聚力的战略合作伙伴如沃尔玛、肯德基等，可扩大购物广场知名度，同时增强万达面对政府时低价拿地的能力。
3.订单模式
订单模式项目周期短，确保在官员任期内提升其政绩，政府喜闻乐见；联合发展、满场开业可以在降低资金压力的同时降低风险。
4.自身知名度
强力队友和良好政府关系的加持，促进万达自身知名度的提升，进一步增强面对商户和政府的议价能力，形成良性循环。
5. 以售养租，以租促售
利用城市综合体项目促进周边经济发展，提升销售房价，低地价高房价带来销售物业高利润支撑了“现金流滚资产”模式的发展。
万达文化旅游
万达在电影产业链的布局：
1.万达电影院线、AMC和HOYTS侧重院线和影院，分别布局国内、美国和澳大利亚；
2.万达影视传媒和传奇影业侧重影片制作，分别布局国内和美国；
3.万达影视传媒子公司五洲电影发行（万达影视传媒持股44.5%）布局影视发行。
健林说：
“第一点，万达为什么并购传奇，有什么意义？
首先我讲传奇公司拥有众多的IP知识产权……所以这个公司并购它的价值，绝不在于电影本身，很多人以为万达就是奔着电影，其实万达看得是更长远，万达是全方位进军电影产业，传奇影业几千个IP知识产权，将来就会变成整个旅游行业或者儿童娱乐行业巨大的生命，实现电影产品的延续，这是我们并购传奇影业的一个重要考虑……
传奇公司跟万达的产业链是非常吻合的，所以并购传奇的第一个是增加万达协同效应，这是我们考虑的。”
——王健林在收购传奇影业新闻发布会上的演讲
“IP产品公司是万达文化产业的短板，也是必须要补的短板……怎么补IP短板？还是两条腿走路，自己研发和并购都要搞。”
——王健林2016年集团工作报告
转型中的万达
图7.万达业务类别
资料来源：根据万达官网资料整理。
万达在干啥？
1.资产出售
图8.万达资产出售图例
资料来源：根据公开资料整理。
2017年7月19日，万达商业、融创集团、富力地产同时分别签署转让协议，万达商业将北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产，十三个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。
2.转型中的万达商业—万达广场的轻资产化
图9.万达轻资产化示意图
资料来源：根据公开资料整理。
图10.万达轻资产化示意图
资料来源：根据公开资料整理。
2016年开业的50个万达广场，有21个属于轻资产。
2017年至2019年，每年将开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。
图11.定位万达
资料来源：根据财报数据整理。
3.内部结构调整
图12.万达文化产业集团
资料来源：根据万达官网资料整理。
2017年8月，万达集团内部结构调整，文化产业集团下设万达文化旅游创意集团有限公司、万达影视集团有限公司和万达体育集团有限公司。万达文化产业集团除财务预算外，不再进行业务管理。
4.万达影视装入万达电影
2017年7月11日，万达电影（002739）发布关于筹划重大资产重组的停牌公告。筹划的重大事项为拟发行股份购买万达影视传媒有限公司 100%股权，涉及重大资产重组。
截至2017年12月7日，万达电影仍旧处于停牌状态。
5.万达酒店发展
1.2017年8月9日,万达酒店发展（00169）发布公告，拟以63亿元收购万达文化旅游创意集团，7.5亿元收购万达酒店管理集团。
两大轻资产集团的注入，预示着万达酒店发展（00169）将成为未来万达轻资产品牌化运营模式的主要承载主体。
2.2017年12月4日,万达酒店发展（00169）发布重组公告，万达海外拟将本公司3055043100 股普通股股份（约占本公司全部已发行股份之65.04%）转让予万达投资控股，合计转让价格为36.7亿港元。该控股公司由王健林全资拥有。
万达投资控股注册地是在海外，由王健林全资拥有，这意味着本次转让将使万达酒店发展完全脱离国内的万达体系（之前万达商业通过海外平台间接持有万达酒店发展65.04%的股份）成为一个纯海外平台，同时也起到债务防火墙的作用，避免一旦万达商业出现困境，万达酒店可能的连带危机。
6.万达商业
图13.万达资本市场之路
资料来源：根据公开资料整理。
截至2017年11月30日，万达IPO排队位列上交所43位，行业为“房地产”。
图14.万达的未来
资料来源：原创。
资料来源：
1、阿里巴巴2016年年报
2、万达商业2014-2016年财报
3、万达商业2017年度第三期中期票据募集说明书
4、万达商业2017年第一季度财报
5、迪士尼2016年财报
6、绿地控股2016年财报
7、万达电影2016年财报
8、万达酒店发展2016年财报、2017年中财报
9、万达商业2015年年度报告
10、万达商业轻资产合作协议公告
11、万科2016年年报
12、https://wenku.baidu.com/view/bb65f033a32d7375a417804c.html?pn=50
13、http://www.doc88.com/p-7048307164344.html
